Tổng hợp khuyến nghị thị trường hàng ngày – CTR, VGI, PNJ, ACB, DXG, DXS, KDH, NLG, VHM, IDC

 Ngày 03/09/2026

SSI khuyến nghị TRUNG LẬP cp CTR (TP: 85.7) 

HSC khuyến nghị TĂNG TỶ TRỌNG cp VGI (TP: 96), cp PNJ (TP: 50.4)

VCSC khuyến nghị MUA cp ACB (TP: 28), cp DXG (TP: 14.6), cp KDH (TP: 31.7), cp NLG (TP: 36.8), PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cp DXS (TP: 6.6), cp VHM (TP: 74), cập nhật cp IDC

CÁC KHUYẾN NGHỊ PHÂN TÍCH CƠ BẢN

SSI

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
CTR	77	2.0%	15.07	4.40

Đa dạng hoá động lực tăng trưởng và Hưởng lợi từ tắt sóng 2G hoàn toàn

Chúng tôi duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP đối với CTR, và giữ nguyên giá mục tiêu 12 tháng là 85.700 đồng/cổ phiếu, tương đương tiềm năng tăng giá 11%. Dự báo lợi nhuận năm 2026 của chúng tôi nhìn chung không có thay đổi đáng kể.

Luận điểm đầu tư

·       Thế mạnh về phát triển hạ tầng: Với vị thế dẫn đầu thị phần TowerCo, giải pháp năng lượng mặt trời và là nhà thầu xây dựng viễn thông hàng đầu tại Việt Nam, CTR được hưởng lợi từ triển vọng phát triển hạ tầng viễn thông và điện lực quốc gia. Ngoài ra, công ty đặt mục tiêu tăng cường đẩy mạnh mảng xây dựng dân dụng, phát triển nhà máy năng lượng tái tạo và mở rộng thị trường nước ngoài, nhằm đa dạng hóa nguồn doanh thu và đảm bảo tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

·       Sự đa dạng trong tăng trưởng: Triển vọng giai đoạn 2026-2027 sẽ không còn phụ thuộc hết vào một mảng hạ tầng cho thuê, mà được hỗ trợ bởi sự đóng góp từ nhiều mảng khác, nhờ 1) tập trung nâng cao hiệu suất trên mỗi trạm thu phát sóng (BTS), 2) tiếp tục mở rộng mảng xây dựng B2B (Business-to-business), B2C (Business-to-customer) và doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) và 3) phát triển thị trường quốc tế (“Go Global”).

KQKD 6T2026 và Triển vọng giai đoạn 2026-2027

KQKD 6T2026: Doanh thu và lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ (NPATMI) lần lượt tăng 33% và 21% svck. Đúng như kỳ vọng, tăng trưởng của CTR ngày càng đa dạng hơn và không còn phụ thuộc chủ yếu vào mảng hạ tầng cho thuê.

·       Mảng xây dựng: Doanh thu tăng 68% svck, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng 15%-17% trong giai đoạn 2024-2025, được hỗ trợ bởi đà tăng của giá trị hợp đồng ký mới. Bên cạnh đó, CTR cũng tập trung cải thiện giá trị hợp đồng bình quân trên mỗi khách hàng (ARPU), mở rộng tiếp cận khách hàng và ứng dụng AI nhằm nâng cao hiệu quả thiết kế dự toán cũng như tư vấn khách hàng.

·       Mảng giải pháp & dịch vụ kỹ thuật: Doanh thu tăng 64% svck, nhờ nhu cầu tăng mạnh đối với giải pháp năng lượng mặt trời, dịch vụ cơ điện (M&E) và các dự án công nghệ thông tin (ICT).

·       Mảng hạ tầng cho thuê: Danh mục số lượng trạm BTS nhìn chung ổn định trong 7 tháng qua, với 596 trạm dùng chung, tăng 61% svck. Chúng tôi kỳ vọng việc tắt sóng 2G trên toàn quốc nếu hoàn tất trong tháng 9/2026 sẽ đánh dấu cột mốc quan trọng đối với thị trường hạ tầng viễn thông.

Triển vọng giai đoạn 2026-2027: Chúng tôi dự báo NPATMI tăng 14%-17% trong giai đoạn 2026-2027, chủ yếu nhờ đóng góp từ các mảng xây dựng và giải pháp & dịch vụ kỹ thuật. Điều này giúp giảm mức độ phụ thuộc của lợi nhuận vào mảng hạ tầng cho thuê, góp phần tạo ra cơ cấu tăng trưởng lợi nhuận cân bằng và đa dạng hơn.

Yếu tố hỗ trợ và Rủi ro:

·       Yếu tố hỗ trợ: Doanh thu tiềm năng từ mảng kinh doanh mới và phát triển thị trường quốc tế.

·       Rủi ro: Tăng trưởng giá trị hợp đồng mảng xây dựng dân dụng yếu, rủi ro khách hàng chậm thanh toán (đặc biệt trong mảng xây dựng B2B).

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
SSI	4	27/08/2026	TRUNG LẬP	85.7	11.3%
HSC	10	24/08/2026	TĂNG TỶ TRỌNG	85.2	10.6%
VCSC	15	18/08/2026
MASVN	2	11/08/2026	MUA	86.2	11.9%
BSC	2	28/04/2026	THEO DÕI	80.5	4.5%

 

HSC

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
VGI	88.386	2.4%	21.99	7.11

Bắt đầu hái "quả ngọt"; khuyến nghị lần đầu Tăng tỷ trọng

• HSC khuyến nghị lần đầu Tăng tỷ trọng đối với VGI, với giá mục tiêu 96.000 đồng/cp, tương ứng với tiềm năng tăng giá 16%. Là cánh tay nối dài của Tập đoàn Viettel tại thị trường quốc tế, VGI hiện diện và hoạt động hiệu quả tại tám quốc gia, trong đó xác lập vững chắc vị thế dẫn đầu tại bảy thị trường.
• Nhờ dư địa tăng trưởng của thị trường còn lớn khi tỷ lệ thâm nhập viễn thông vẫn ở mức thấp, nỗ lực mở rộng độ phủ cùng xu hướng chuyển dịch mạnh từ thoại/SMS sang dịch vụ dữ liệu sẽ thiết lập bệ phóng tăng trưởng vững chắc cho VGI. Dự báo cho giai đoạn 2026-2028 của chúng tôi cho thấy cả doanh thu thuần và lợi nhuận thuần đều tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm ở mức 19%.
• Sau khi giá cổ phiếu giảm 9% trong 3 tháng qua, VGI đang giao dịch với EV/EBITDA trượt dự phóng 1 năm là 9,5 lần, thấp hơn một chút so với bình quân từ tháng 1/2023 ở mức 9,6 lần. HSC cho rằng cổ phiếu xứng đáng được định giá lại ở mặt bằng cao hơn, dựa trên triển vọng khởi sắc của các yếu tố nền tảng cũng như sự cải thiện của thanh khoản.

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
HSC	2	28/08/2026	TĂNG TỶ TRỌNG	96.0	8.6%
VDSC	2	12/03/2026

 

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
PNJ	42.1	-1.3%	7.42	1.55

Rủi ro đã được giải tỏa; nâng khuyến nghị lên Tăng tỷ trọng

• HSC nâng khuyến nghị đối với PNJ lên Tăng tỷ trọng (từ Giảm tỷ trọng) với giá mục tiêu mới cao hơn là 50.400đ, tương ứng tiềm năng tăng giá 18%. Thông tin cập nhật từ cơ quan công an cho thấy PNJ không liên quan đến vụ án buôn lậu kim cương, qua đó giúp Công ty loại bỏ rủi ro pháp lý; ngoài ra, chính sách mới đổi sản phẩm giúp PNJ giảm nhu cầu thanh toán bằng tiền mặt xuống mức có thể kiểm soát.
• Chúng tôi giảm 38% dự báo lợi nhuận thuần năm 2026 xuống 2 nghìn tỷ đồng (giảm 28%), chủ yếu do các khoản dự phòng không thường xuyên (lợi nhuận thuần HĐKD cốt lõi: tăng trưởng 14%). Chúng tôi hiện dự báo lợi nhuận tăng trưởng lần lượt 21% trong năm 2027 (lợi nhuận HĐKD cốt lõi: giảm 23%) và 18% trong năm 2028 (giảm 14-16% so với dự báo trước). Tồn kho và dư nợ dự kiến đạt mức cao nhất vào cuối 2026.
• Sau khi giá cổ phiếu giảm đến 35% trong 3 tháng qua, PNJ đang giao dịch ở mức P/E dự phóng 12 tháng tới là 10,4 lần, thấp hơn 1,3 độ lệch chuẩn so với bình quân từ tháng 1/2021.

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
HSC	7	28/08/2026	TĂNG TỶ TRỌNG	50.4	19.7%
ACBS	5	21/08/2026
VDSC	2	04/08/2026
VNDS	3	31/07/2026
VCSC	14	30/07/2026
MBS	3	07/07/2026

 

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
VGI	88.386	2.4%	21.99	7.11

Chính thức gia nhập thị trường Dominica

• VGI đã chính thức trúng thầu 240 MHz phổ tần tại Cộng hòa Dominica với thời hạn 20 năm, đánh dấu bước thâm nhập chính thức và thiết lập sự hiện diện tại thị trường này.
• Trong giai đoạn 2026-2030, công ty có kế hoạch mở rộng thêm ít nhất 2 thị trường mới, từ 8 thị trường hiện hữu. Do đó, Cộng hòa Dominica là bước đi đầu tiên trong chiến lược tái mở rộng quy mô kinh doanh quốc tế của VGI kể từ năm 2018.
• Bước đi này sẽ củng cố vững chắc đà tăng trưởng của VGI trong dài hạn, dù lợi nhuận ngắn hạn có thể chịu áp lực nhất định từ các khoản lỗ vận hành ban đầu trong giai đoạn khởi động. HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng và giá mục tiêu 96.000đ (tiềm năng tăng giá là 10%).

 

VCSC

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
IDC	32.5	0.0%	6.25	2.01

Doanh số cho thuê đất KCN duy trì đúng kế hoạch, các dự án mới hỗ trợ đà tăng trưởng nửa cuối năm - Báo cáo gặp gỡ NĐT

Chúng tôi đã tham dự buổi gặp gỡ chuyên viên phân tích của Tổng Công ty IDICO (IDC) ngày 28/08 và những điểm chính được chúng tôi ghi nhận như sau:

• Doanh số cho thuê đất KCN: IDC ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN đạt 43 ha trong 6T 2026 (trong đó hơn 30 ha đến từ một hợp đồng lớn tại KCN Phú Mỹ 2 mở rộng), cùng với doanh số sơ bộ thêm khoảng 11 ha trong tháng 7–tháng 8, qua đó nâng doanh số cho thuê đất KCN sơ bộ 8T 2026 của IDC lên khoảng 54 ha. Với khoảng 30 ha doanh số cho thuê đất KCN dự kiến trong quý 4/2026 từ các KCN mới bao gồm Vinh Quang và Tân Phước 1, công ty duy trì quan điểm tự tin về việc sẽ hoàn thành kế hoạch doanh số cho thuê đất KCN cả năm 2026 là 100 ha.
• Bàn giao đất KCN: IDC đã bàn giao khoảng 31 ha đất KCN trong 6T 2026, chủ yếu từ các hợp đồng đã ký trong năm 2025 tại các KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn.
• Backlog chưa ghi nhận của IDC đạt khoảng 50 ha tại thời điểm cuối quý 2/2026, bao gồm khoảng 7 ha từ doanh số năm 2025 và khoảng 43 ha từ doanh số 6T 2026. Ban lãnh đạo ước tính diện tích đất KCN bàn giao cả năm 2026 đạt tối thiểu khoảng 65 ha, với Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng dự kiến là nguồn đóng góp chính, đồng thời ban lãnh đạo cũng duy trì sự tự tin sẽ hoàn thành kế hoạch LNTT năm 2026 đã được ĐHCĐ thông qua là 2,9 nghìn tỷ đồng (nhìn chung đi ngang so với cùng kỳ).
• Giá bán: Giá cho thuê đất KCN trung bình của IDC tăng 3–5% trong 6T 2026 so với năm 2025. Đối với KCN Tân Phước 1, ban lãnh đạo đặt mục tiêu giá cho thuê trung bình khoảng 130–135 USD/m2 diện tích đất cho thuê, hỗ trợ biên lợi nhuận hấp dẫn.
• Mảng nhà xưởng xây sẵn/nhà kho xây sẵn (NXXS/NKXS): IDC dự kiến bàn giao khoảng 20.000 m2 diện tích NXXS/NKXS tại Hựu Thạnh giai đoạn 1 (1,1 ha) trong quý 3/2026. Việc xây dựng Hựu Thạnh giai đoạn 3 (18,7 ha) dự kiến khởi công trong quý 3/2026, trong khi Nhơn Trạch 1 (20 ha) được kỳ vọng sẵn sàng cho việc bàn giao đất từ tháng 12/2026.
• Các KCN phát triển mới: + KCN Tân Phước 1 (Đồng Tháp; tổng diện tích đất KCN 470 ha): Công tác giải phóng mặt bằng và tuyến đường vào dự án đã hoàn tất. Việc xây dựng hạ tầng dự kiến khởi công trong tháng 9/2026, trong khi hoạt động tìm kiếm khách hàng đã được triển khai. Ban lãnh đạo đặt mục tiêu bàn giao đầu tiên từ quý 1/2027. + KCN Vinh Quang (Hải Phòng; giai đoạn 1: diện tích đất KCN 226 ha): Công tác giải phóng mặt bằng đã hoàn tất và việc san lấp mặt bằng đang được triển khai. Hoạt động tìm kiếm khách hàng đã bắt đầu, với mục tiêu bàn giao đầu tiên từ quý 1/2027. * Mảng BĐS nhà ở: + KĐT Hựu Thạnh (Tây Ninh, 47 ha): IDC đang thực hiện điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư liên quan đến việc phân loại sản phẩm và đặt mục tiêu hoàn tất quy trình này trong năm 2026, qua đó cho phép khởi công xây dựng từ năm 2027. Chúng tôi hiện kỳ vọng doanh số bán BĐS đầu tiên sẽ được ghi nhận trong năm 2027 và bàn giao từ cuối năm 2027. + Dự án Phường 6 (Long An cũ): IDC đang thực hiện gia hạn thời hạn sử dụng đất cần thiết để bàn giao khoảng 0,7 ha backlog chưa ghi nhận còn lại cho AEON, với mục tiêu hoàn tất trong quý 4/2026–quý 1/2027. + Dự án BĐS nhà ở Bắc Châu Giang (Osaka Garden, Ninh Bình): dự kiến mở bán trong quý 1/2027; phân khu cao tầng đang trong giai đoạn nghiên cứu khả thi và dự kiến khởi công từ cuối năm 2027.
• Chúng tôi nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo doanh số cho thuê đất KCN năm 2026 là 100 ha (+31% YoY) và dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 là 2,0 nghìn tỷ đồng (+3% YoY), trước khi chúng tôi thực hiện đánh giá đầy đủ hơn. Quan điểm của chúng tôi được hỗ trợ bởi backlog chưa ghi nhận khoảng 50 ha tại thời điểm cuối quý 2/2026, cùng với kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN tiếp tục được ghi nhận trong nửa cuối năm, với đóng góp từ các KCN mới Vĩnh Quang và Tân Phước 1 bắt đầu từ cuối năm 2026. Tham khảo thêm Báo cáo Cập nhật IDC của chúng tôi công bố ngày 13/08. Vui lòng xem thêm thông tin chi tiết tại Vietcap IQ.

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
VCSC	9	28/08/2026
HSC	6	04/08/2026	MUA	47.5	46.0%
VNDS	4	31/07/2026
BSC	2	11/06/2026	TRUNG LẬP	40.7	25.3%

 

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
ACB	22.65	2.0%	8.39	1.32

Bán lẻ & SME phục hồi, tái cơ cấu danh mục vay giúp hỗ trợ NIM - Cập nhật

• Chúng tôi tăng giá mục tiêu thêm 3,3% lên 28.000 đồng/cổ phiếu và duy trì khuyến nghị MUA đối với Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB). Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu đến từ (1) mức tăng 1,2% trong tổng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2026-2030 và (2) chi phí vốn chủ sở hữu (COE) giảm do giả định beta cập nhật thấp hơn, một phần bù đắp cho giả định tỷ lệ phi rủi ro cao hơn của chúng tôi.
• Chúng tôi tiếp tục đánh giá tích cực ACB nhờ (1) chất lượng tài sản thuộc nhóm dẫn đầu trong các ngân hàng tư nhân và (2) nền tảng huy động vốn vững chắc. Mặc dù vẫn còn những yếu tố chưa chắc chắn liên quan đến quá trình chuyển đổi của ngân hàng, chúng tôi cho rằng ACB đang đi đúng hướng về mặt chiến lược. Năng lực thực thi của ban lãnh đạo sẽ là yếu tố then chốt cần theo dõi trong thời gian tới.
• ACB đang giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 là 1,2 lần với ROE năm 2026 đạt 17,7%, so với mức trung vị của các ngân hàng cùng ngành lần lượt là 1,2 lần và 17,0%.
• Yếu tố hỗ trợ: Tăng trưởng tín dụng cao hơn kỳ vọng nhờ khả năng được cấp thêm hạn mức tín dụng.
• Rủi ro: NIM thấp hơn kỳ vọng do môi trường thanh khoản thắt chặt hơn.

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
VCSC	7	28/08/2026	MUA	28.0	23.6%
SSI	10	18/08/2026	TRUNG LẬP	25.0	10.4%
BVSC	1	13/08/2026	OUTPERFORM	26.4	16.6%
HSC	6	28/07/2026	MUA	28.9	27.4%
MBS	3	27/07/2026
VNDS	2	07/07/2026	KHẢ QUAN	29.6	30.7%

 

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
DXG	12.1	2.5%	77.26	1.07

Hoạt động bàn giao tại The Privé sẽ thúc đẩy lợi nhuận tăng mạnh từ năm 2027 - Cập nhật

• Chúng tôi tiếp tục duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Bluemarq Group (DXG), nhưng cũng đồng thời giảm 14% giá mục tiêu của cổ phiếu này xuống mức 14.600 đồng/cổ phiếu.
• Sự sụt giảm của giá mục tiêu chủ yếu phản ánh: (1) mức giảm 25% đối với định giá mảng môi giới (xem Báo cáo Cập nhật DXS ngày 28/08 của chúng tôi); (2) việc chúng tôi điều chỉnh tiến độ doanh số bán BĐS tại The Privé sang giai đoạn 2026–28 (so với dự báo trước đây là giai đoạn 2026–27), và lùi thời điểm mở bán dự kiến của Opal Luxury từ năm 2028 sang 2030; (3) mức tăng 70 điểm cơ bản của WACC; (4) việc chúng tôi chuyển phương pháp định giá từ 100% RNAV sang kết hợp 50:50 giữa RNAV và P/B mục tiêu; cùng với (5) mức tăng của số dư nợ vay ròng tại cuối quý 2/2026.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 của công ty sẽ đạt 219 tỷ đồng (-5% YoY), chủ yếu nhờhoạt động bàn giao backlog chưa ghi nhận doanh thu tại Gem Sky World (GSW), phần đóng góp từ mảng môi giới và mức tăng YoY của thu nhập tài chính. Đối với năm 2027, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS sẽ tăng 8 lần lên mức 1,8 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ việc bắt đầu bàn giao The Privé theo kế hoạch và phần đóng góp cao hơn từ dự án GSW. Chúng tôi cũng điều chỉnh giảm lần lượt 8%/3% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS các năm 2026/27, chủ yếu do mức giảm của chúng tôi đối với dự báo doanh thu mảng môi giới.
• Chúng tôi dự báo doanh số bán BĐS của DXG sẽ lần lượt đạt 8,0/7,3/9,0 nghìn tỷ đồng trong các năm 2026/27/28. Trong năm 2026, việc ghi nhận doanh số bán BĐS dự kiến sẽ chủ yếu đến từ dự án The Privé (với doanh số bán từ đầu năm đến nay đã đạt khoảng 4,7 nghìn tỷ đồng). Sang năm 2027, chúng tôi kỳ vọng các đóng góp chính sẽ yếu đến từ việc tiếp tục ghi nhận thêm doanh số bán tại The Privé, cùng với việc mở bán lại GSW và mở bán dự án Ngọc Khánh (~1 ha, TP.HCM – Bình Dương cũ). Trong năm 2028, doanh số bán BĐS của công ty dự kiến sẽ chủ yếu đến từ việc hoàn tất bán The Privé, tiếp tục bán GSW và Ngọc Khánh, cùng với việc mở bán Opal Cityview (~1 ha, TP.HCM – Bình Dương cũ).
• DXG hiện sở hữu mức định giá tương đối hấp dẫn, với P/B dự phóng các năm 2026/27 lần lượt ở mức 1,1 lần và 0,9 lần (thấp hơn khoảng 21% và 30% so với P/B trung bình 5 năm của công ty là 1,34 lần), trong bối cảnh triển vọng lợi nhuận các năm 2027–28 của công ty tương đối rõ nét.
• Rủi ro: Tiến độ mở bán các dự án mới diễn ra chậm hơn kỳ vọng

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
VCSC	10	28/08/2026	MUA	14.6	20.7%
HSC	6	13/08/2026	MUA	16.7	37.7%
VNDS	3	20/05/2026	KHẢ QUAN	18.0	48.6%
MBS	2	19/05/2026	KHẢ QUAN	18.2	50.8%

 

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
DXS	6.07	-2.9%	15.11	0.54

Doanh thu môi giới hạ nhiệt dự kiến tạo áp lực lên lợi nhuận nửa cuối năm 2026 - Cập nhật

• Chúng tôi điều chỉnh giảm 25% giá mục tiêu xuống 6.600 đồng/cổ phiếu và hạ khuyến nghị từ KHẢ QUAN xuống PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG đối với CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS).
• Giá mục tiêu thấp hơn phản ánh (1) mức giảm 30% trong định giá theo phương pháp hệ số P/E, sau khi chúng tôi điều chỉnh giảm 30% dự báo EPS trung bình giai đoạn 2026-27; và (2) mức giảm 20% trong định giá theo phương pháp CKDT, sau khi chúng tôi điều chỉnh giảm 18% dự báo tổng LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2026-30 cùng với chiết khấu WACC cao hơn do tăng giả định lãi suất phi rủi ro từ 6,0% lên 7,0%.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 đạt 240 tỷ đồng (-32% YoY), tương ứng với LNST sau lợi ích CĐTS nửa cuối năm 2026 đạt 88 tỷ đồng (-8% YoY), do chúng tôi kỳ vọng doanh thu môi giới sẽ hạ nhiệt trong nửa cuối năm 2026 so với mức nền của cả nửa cuối năm 2025 và nửa đầu năm 2026, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ở mức cao.
• Chúng tôi dự phóng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2027 đạt 385 tỷ đồng (+60% so với năm 2026), chủ yếu phản ánh kỳ vọng của chúng tôi về sự phục hồi của doanh thu môi giới từ mức nền thấp của năm 2026 và biên lợi nhuận môi giới ổn định hơn.
• Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2026/27 lần lượt 41%/22%, qua đó phản ánh KQKD quý 2/2026 thấp hơn kỳ vọng. Doanh thu quý 2/2026 suy giảm do hoạt động môi giới kém tích cực hơn dự kiến, trong khi lợi nhuận tiếp tục chịu áp lực từ các khoản trích lập dự phòng tại một số công ty con.
• Yếu tố hỗ trợ: Hoạt động giao dịch BĐS phục hồi nhanh hơn kỳ vọng.

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
VCSC	8	28/08/2026	PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG	6.6	8.7%
HSC	4	12/06/2026

 

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
KDH	18.2	0.0%	11.63	1.10

Dự án Gladia và Bình Trưng Đông thúc đẩy triển vọng doanh số bán BĐS giai đoạn 2026-27 - Cập nhật

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) nhưng điều chỉnh giảm 26% giá mục tiêu xuống mức 31.700 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu do (1) giả định chi phí xây dựng cao hơn, (2) việc tăng 1,0 điểm % trong giả định WACC, (3) số dư nợ vay ròng cao hơn tại thời điểm cuối quý 2/2026, (4) thay đổi phương pháp định giá từ 100% RNAV sang kết hợp giữa RNAV và P/B mục tiêu theo tỷ lệ 50:50, và (5) thời gian dự báo mở bán dự án Tân Tạo A dài hơn. Các yếu tố này được bù đắp một phần bởi (6) việc đưa kế hoạch đầu tư dự án BT vào mô hình định giá.
• Đối với năm 2026, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,5 nghìn tỷ đồng (+46% YoY), nhờ việc tiếp tục bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại Gladia dự kiến sẽ hỗ trợ lợi nhuận trong nửa cuối năm 2026.
• Đối với năm 2027, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,4 nghìn tỷ đồng (-10% so với dự báo năm 2026), được hỗ trợ bởi hoạt động bán và bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại Gladia, cùng với việc bắt đầu bàn giao phân khu cao tầng của Gladia sau đợt mở bán vào tháng 8/2026.
• VCSC điều chỉnh giảm 5% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026, chủ yếu do doanh thu ghi nhận dự kiến từ sản phẩm thấp tầng tại Gladia thấp hơn, được bù đắp một phần nhờ ghi nhận khoản lãi bất thường trong quý 2/2026. Chúng tôi điều chỉnh giảm 38% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2027, do kỳ vọng dự án Bình Trưng Đông sẽ bắt đầu ghi nhận bàn giao từ năm 2028 thay vì năm 2027 như dự báo trước đây, sau khi công ty cập nhật kế hoạch sẽ mở bán phân khu căn hộ trước phân khu thấp tầng.

• VCSC kỳ vọng doanh sốbán BĐS nhà ở sẽ tăng trưởng 10%/26% YoY trong các năm 2026/27. Phân khu cao tầng dự án Gladia mới mở bán gần đây dự kiến sẽ hoàn tất bán hàng vào cuối năm 2026, trong khi kế hoạch mở bán dự án Bình Trưng Đông và việc tiếp tục bán các sản phẩm thấp tầng của Gladia sẽ hỗ trợ doanh số bán BĐS năm 2027.
• KDH hiện đang giao dịch ở mức P/B dự phóng các năm 2026/27 lần lượt là 1,1 lần/1,0 lần, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 5 năm là 2,1 lần.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Tiến độ mở bán các dự án mới chậm hơn kỳ vọng; bối cảnh vĩ mô khó khăn kéo dài có thể tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản/lãi suất.

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
VCSC	15	28/08/2026	MUA	31.7	74.2%
SSI	8	25/08/2026	KHẢ QUAN	23.5	29.1%
HSC	7	07/08/2026	MUA	32.3	77.5%
VDSC	1	09/07/2026

 

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
NLG	24.3	1.3%	17.27	0.94

Hoạt động mở bán và bàn giao dự kiến sẽ tăng tốc, qua đó hỗ trợ cho đà tăng trưởng của lợi nhuận - Cập nhật

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA cho CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), tuy nhiên giảm 20% giá mục tiêu xuống còn 36.800 đồng/cổ phiếu.
• Mức giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu phản ánh: (1) mức tăng đối với giả định chi phí xây dựng; (2) mức giảm 21% đối với dự báo tổng doanh số bán BĐS giai đoạn 2026–28; (3) mức tăng 1,0 điểm % đối với giả định WACC; cùng với (4) việc thay đổi phương pháp định giá từ 100% RNAV sang kết hợp 50:50 giữa RNAV và P/B mục tiêu.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 sẽ đạt 697 tỷ đồng (-1% YoY), trong đó việc ghi nhận lợi nhuận từ hoạt động bán BĐS dự kiến sẽ tăng tốc trong quý 4/2026, nhờ bắt đầu bàn giao các phân khu mới tại Izumi City, Mizuki Park và Sol Garden, cùng với việc tiếp tục bàn giao tại Southgate và Cần Thơ. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cốt lõi (loại trừ khoản lãi bất thường từ việc bán cổ phần Izumi City trong năm 2025 và chuyển nhượng lô đất giáo dục trong quý 1/2026) sẽ tăng mạnh 122% YoY trong năm 2026.
• Chúng tôi lần lượt điều chỉnh giảm 2%/7%/25% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026/27/28 của chúng tôi, chủ yếu do mức giảm đối với giả định biên lợi nhuận gộp (do chi phí xây dựng tăng) và dự báo bàn giao năm 2028 của chúng tôi, sau khi hạ dự báo doanh số bán BĐS giai đoạn 2026–27.
• Chúng tôi dự báo doanh số bán BĐS năm 2026 sẽ đạt 11,7 nghìn tỷ đồng (-2% YoY), trong đó doanh số bán BĐS nửa cuối năm 2026 dự kiến sẽ tăng 29% so với kết quả nửa đầu năm 2026 (6T 2026), nhưng thấp hơn 22% so với cùng kỳ năm trước. Chúng tôi kỳ vọng hoạt động mở bán sẽ sôi động hơn về cuối năm 2026, bao gồm các phân khu mới tại Mizuki Park, Southgate và Izumi City. Theo đó, chúng tôi điều chỉnh giảm lần lượt 19%/23%/21% dự báo doanh số bán BĐS các năm 2026/27/28 của chúng tôi.
• NLG hiện đang giao dịch tại P/B dự phóng năm 2026/27 ở mức 0,9/0,9 lần, thấp hơn đáng kể so với mức P/B trung bình 5 năm của công ty là 1,5 lần.
• Rủi ro: Tiến độ mở bán tại các dự án trọng điểm diễn ra chậm hơn kỳ vọng; tâm lý người mua nhà cẩn trọng trong thời gian dài.

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
VCSC	12	28/08/2026	MUA	36.8	51.4%
VCBS	1	17/08/2026	MUA	29.8	22.7%
SSI	8	14/08/2026	KHẢ QUAN	28.8	18.5%
HSC	6	07/08/2026	MUA	39.7	63.4%
ACBS	2	07/08/2026	NẮM GIỮ	29.8	22.6%

 

	Giá hiện tại	% change (t-3)	P/E	P/B
VHM	73	-0.8%	7.51	2.31

Đẩy mạnh hoạt động bán lô lớn tại các đại dự án; tiềm năng từ các dự án hạ tầng chưa được đưa vào dự báo - Cập nhật

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG đối với CTCP Vinhomes (VHM) và điều chỉnh giảm 4% giá mục tiêu xuống 74.000 đồng/cổ phiếu. Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu phản ánh (1) số dư nợ vay ròng cao hơn tại thời điểm cuối quý 2/2026 và (2) mức tăng 0,8 điểm % trong giả định WACC, một phần được bù đắp bởi (3) mức tăng 10% trong tổng dự báo doanh số bán BĐS giai đoạn 2026-2028 so với Báo cáo cập nhật trước đây của chúng tôi, chủ yếu được thúc đẩy bởi dự báo doanh số bán BĐS cao hơn của dự án Global Sportia.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 đạt 59,9 nghìn tỷ đồng (+43% YoY), với lợi nhuận nửa cuối năm 2026 được thúc đẩy bởi việc ghi nhận giá trị hợp đồng chưa ghi nhận (196,8 nghìn tỷ đồng tại thời điểm cuối quý 2/2026; trong đó bán lô lớn chiếm khoảng 42%), cùng với hoạt động bàn giao bán lẻ tiếp diễn.
• Chúng tôi điều chỉnh tăng 9% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026, chủ yếu phản ánh mức ghi nhận cao hơn dự kiến tại dự án Green Paradise trong 6T 2026, đồng thời điều chỉnh tăng 7% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2027 nhờchúng tôi nâng kỳ vọng về sự đóng góp từ dự án Global Sportia cao hơn.
• Chúng tôi dự báo doanh số bán BĐS năm 2026 của VHM sẽ tăng 42% YoY lên 291 nghìn tỷ đồng (nhìn chung giữ nguyên so với dự báo trước đây của chúng tôi), với doanh số nửa cuối năm 2026 được hỗ trợ bởi việc tiếp tục bán hàng tại các dự án đã mở bán trong giai đoạn 2025-6T 2026 (chủ yếu là Green Paradise, Global Gate Hạ Long, Saigon Park) cùng với giả định của chúng tôi về việc dự án Global Sportia bắt đầu hoạt động kinh doanh (so với năm 2027 trong dự báo trước đây). Chúng tôi dự báo doanh số bán BĐS năm 2027 đạt 343 nghìn tỷ đồng (+18% so với năm 2026; cao hơn 17% so với dự báo trước đây của chúng tôi).
• Yếu tố hỗ trợ/Rủi ro: Tiến độ doanh số bán BĐS tại các dự án trọng điểm cao hơn hoặc thấp hơn kỳ vọng; lợi ích kinh tế từ các dự án hạ tầng cao hơn hoặc thấp hơn so với các cam kết tài chính.

CTCK	Số lượng báo cáo	Báo cáo phân tích gần nhất	Khuyến nghị	Giá mục tiêu	% upside
VCSC	13	28/08/2026	PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG	74.0	1.4%
BSC	2	18/08/2026	MUA	89.3	22.3%
ACBS	3	07/08/2026	TRUNG LẬP	62.9	-13.8%
HSC	8	05/08/2026	TĂNG TỶ TRỌNG	78.5	7.5%
SSI	9	31/07/2026	TRUNG LẬP	77.1	5.6%
MBS	3	31/07/2026